Steuer-News September 2026: Gebäude-Abschreibung, Vorsteuer bei Schadensersatz und Kindergartenzuschuss

Das Wichtigste in Kürze:

• Vermietete Gewerbeimmobilie: Ein Sachverständigengutachten kann die Abschreibung von 2 % auf 5,6 % im Jahr heben – wenn es das konkrete Gebäude bewertet und nicht nur eine Tabelle abschreibt. Das Finanzamt darf die Schätzung nur verwerfen, wenn sie offensichtlich daneben liegt.
• Berater oder Anwalt für eine Forderung beauftragt: Die Vorsteuer aus diesen Rechnungen ist abziehbar – auch wenn das Projekt, um das gestritten wurde, nie gelaufen ist und nie einen Umsatz gebracht hat.
• Kindergartenzuschuss: Steuer- und beitragsfrei ohne Obergrenze – aber nur zusätzlich zum Gehalt, nur für Kinder vor der Einschulung und nur gegen Beleg. Wer eine dieser drei Bedingungen reißt, hat Arbeitslohn produziert.

Achtzehn Meldungen hatte der Monat. Die meisten davon betreffen Sie nicht – es geht um Privatthemen ohne unternehmerischen Bezug, um Branchen, mit denen ich nicht arbeite, und um politische Ankündigungen, die noch kein Gesetz sind. Drei sind hier gelandet: eine für alle, die eine Immobilie vermieten, eine für alle, die schon einmal einen Anwalt auf eine Forderung angesetzt haben, und eine für Arbeitgeber mit Eltern im Team. Sie bekommen von mir also keine Meldung, weil es sie gibt, sondern weil sie Sie betrifft.

Vermietete Gewerbeimmobilie: Wie Sie mit einem Gutachten von 2 % auf 5,6 % Abschreibung kommen

Das ist die Meldung des Monats für alle, die eine Immobilie im Betriebsvermögen haben oder privat vermieten – und sie ist erfreulich.

Der Fall: Eine Vermieterin kaufte 2017 für 150.000 € ein Grundstück mit einer Betriebshalle aus dem Jahr 1969 und einer Remise, ließ für gut 116.000 € umbauen und vermietete das Objekt an einen Elektroinstallationsbetrieb. Auf das Gebäude entfielen danach rund 225.000 € Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Das Finanzamt schrieb das Gebäude ab, wie es das Gesetz für Altbauten vorsieht: 2 % im Jahr, also über 50 Jahre – rund 4.500 € jährlich. Die Vermieterin legte ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor. Ergebnis: Restnutzungsdauer zum Kaufzeitpunkt 18 Jahre. Das entspricht einer Abschreibung von 5,6 % im Jahr, also rund 12.500 €. Das Finanzamt lehnte ab, der Einspruch blieb erfolglos.

Die Entscheidung: Das Finanzgericht München gab der Vermieterin in vollem Umfang recht – 18 Jahre, 12.533 € Abschreibung pro Jahr. Drei Punkte aus der Begründung sind für Sie wichtig:

• Sie müssen die kürzere Nutzungsdauer belegen, aber nicht beweisen. Es reicht die „größtmögliche Wahrscheinlichkeit", keine Gewissheit. Eine Schätzung ist eine Schätzung.
• Das Finanzamt darf Ihre Schätzung nur verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des vernünftigen Rahmens liegt. Erst dann darf es selbst schätzen. Ein Gegengutachten, das zu einem anderen Ergebnis kommt, reicht dafür nicht – das Gericht hatte hier sogar einen eigenen Sachverständigen bestellt und folgte trotzdem dem Gutachten der Klägerin, weil es näher am konkreten Gebäude war.
• Maßgeblich ist der Zustand beim Kauf, nicht beim späteren Gutachtentermin. Und die wirtschaftliche Nutzungsdauer darf kürzer sein als die technische: Dass die Halle noch stünde, heißt nicht, dass sich mit ihr noch etwas verdienen ließe.

Das Gutachten arbeitete nach dem Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung: 40 Jahre Gesamtnutzungsdauer für ein Produktionsgebäude, korrigiert um den Modernisierungsgrad des konkreten Objekts. Genau diese Objektbezogenheit war der Unterschied zum bloßen Tabellenwert – der Bundesfinanzhof hatte 2024 klargestellt, dass ein reiner Verweis auf die Modellrechnung nicht genügt.

Konkret für Sie: Die Regel gilt für Betriebsgebäude genauso wie für privat vermietete Objekte, und nicht nur für Hallen. Rechnen Sie vorher: Bei 225.000 € Gebäudekosten bringt der Sprung von 2 % auf 5,6 % rund 8.000 € mehr Abschreibung im Jahr – über die gesamte Laufzeit bleibt die Summe gleich, aber Sie holen den Steuervorteil um Jahrzehnte nach vorn. Das Gutachten kostet Geld, und es muss das Gebäude begehen, nicht nur ein Formular ausfüllen. Bei einer drei Jahre alten Eigentumswohnung bringt das nichts. Bei einem Objekt aus den Sechzigern oder Siebzigern ist es fast immer einen Blick wert. In Lexware Office ändern Sie die Nutzungsdauer danach direkt am Anlagegut – die Abschreibung läuft ab dann mit dem neuen Satz.

Fundstelle: FG München, Urteil vom 26.06.2026 – 8 K 1147/23 (Volltext bei openJur). Die Revision wurde nicht zugelassen; ob das Finanzamt dagegen Beschwerde eingelegt hat, ist mit Stand 8. September 2026 nicht bekannt. Die Linie deckt sich aber mit BFH, Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23 (Volltext) und BFH, Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24 (Volltext).

Anwalt oder Berater für eine Forderung beauftragt: Warum die Vorsteuer abziehbar ist, auch wenn das Projekt nie lief

Der Fall: Eine GmbH schloss einen Betreibervertrag über die Entwicklung und den Betrieb eines Projekts. Sie sollte die Planungs- und Entwicklungskosten vorfinanzieren. Dann bekam der Auftraggeber rechtliche Bedenken und kündigte. Das Projekt wurde nie umgesetzt, die GmbH erzielte daraus nie einen Umsatz. Sie klagte auf Schadensersatz, gewann – und zog aus den Rechnungen der Berater, die sie dafür beauftragt hatte, die Vorsteuer. Das Finanzamt sagte Nein: Kein Umsatz, kein Zusammenhang, keine Vorsteuer.

Die Entscheidung: Der Bundesfinanzhof gab der GmbH recht und bestätigte damit das Finanzgericht. Der Leitsatz ist kurz: Wer eine Leistung bezieht, um eine Forderung durchzusetzen, die ihren Grund in einer unternehmerischen Tätigkeit hat, darf daraus die Vorsteuer abziehen. Das gilt ausdrücklich auch dann, wenn diese Tätigkeit nur beabsichtigt war und nie ausgeübt wurde. Die Beratungskosten sind allgemeine Kosten des Unternehmens – sie müssen keinem einzelnen Umsatz zugeordnet werden, es genügt, dass sie zur unternehmerischen Sphäre gehören.

Konkret in Lexware Office: Rechnungen von Anwälten, Inkassodienstleistern oder Beratern, die Sie beauftragen, um eine Forderung aus Ihrem Geschäft durchzusetzen, buchen Sie als Rechts- und Beratungskosten mit vollem Vorsteuerabzug – auch wenn der Auftrag geplatzt ist, bevor Sie je eine Rechnung schreiben konnten. Die eine Bedingung: Die Forderung muss aus Ihrem Unternehmen stammen. Der Anwalt für den privaten Mietstreit bleibt privat. Und wer als Kleinunternehmer arbeitet, hat ohnehin keinen Vorsteuerabzug – da ändert das Urteil nichts.

Fundstelle: BFH, Urteil vom 07.05.2026 – V R 15/24 (Volltext beim Bundesfinanzhof). Vorinstanz: FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 29.05.2024 – 7 K 7122/22.

Kindergartenzuschuss: Wie Sie Mitarbeitenden mit Kindern helfen, ohne Lohnsteuer auszulösen

Keine Entscheidung, sondern eine Erinnerung zum richtigen Zeitpunkt – im September werden Kinder eingeschult, und damit endet für einige Ihrer Mitarbeitenden ein steuerfreier Zuschuss.

Worum es geht: Sie dürfen Ihren Mitarbeitenden die Kosten für Kindergarten, Kita, Krippe oder Tagesmutter ersetzen – ohne Lohnsteuer und ohne Sozialversicherungsbeiträge, und ohne betragsmäßige Obergrenze. Das ist einer der wenigen Benefits, bei denen der volle Betrag netto ankommt. Die Bedingungen sind aber eng, und jede einzelne ist ein Ausschlusskriterium:

• Zusätzlich zum Gehalt. Der Zuschuss darf nicht aus einer Gehaltsumwandlung stammen. Wer 200 € Gehalt kürzt und 200 € Kindergartenzuschuss zahlt, hat 200 € steuerpflichtigen Arbeitslohn.
• Nur für Kinder, die noch nicht eingeschult sind. Die Verwaltung stellt auf den Tag der Einschulung ab – in Berlin und Brandenburg also meist bis in den August oder September hinein, danach ist Schluss. Hortkosten für Schulkinder sind nicht begünstigt.
• Nur Unterbringung und Betreuung. Kosten für Unterricht (etwa Frühenglisch) oder für die Fahrt zwischen Wohnung und Kita fallen raus.
• Nur gegen Beleg. Bei Barzuschüssen müssen Mitarbeitende die Kosten mindestens in Höhe des Zuschusses nachweisen – Jahresbescheid oder Rechnung der Einrichtung. Die Originale gehören zu den Lohnunterlagen. Ohne Nachweis ist der Zuschuss steuerpflichtig, und zwar rückwirkend.

Konkret in Lexware Office: Erfassen Sie den Zuschuss in der Lohnabrechnung als steuerfreie Lohnart – nicht als Teil des Bruttogehalts. Halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest, damit die Zusätzlichkeit belegt ist, und heften Sie den Jahresbescheid der Kita zur Personalakte. Wenn Sie den Zuschuss als Gesellschafter-Geschäftsführer für sich selbst nutzen wollen, sprechen Sie das vorher mit mir ab: Es geht, aber die Vereinbarung muss so aussehen, wie Sie sie auch mit einem fremden Geschäftsführer schließen würden.

Rechtsgrundlagen: § 3 Nr. 33 EStG, § 8 Abs. 4 EStG (Zusätzlichkeit), R 3.33 LStR (Einschulung als Stichtag), § 1 Abs. 1 Nr. 1 SvEV (Beitragsfreiheit).

Fragen zu einem dieser Punkte? Wenn Sie bereits mit mir arbeiten, sprechen Sie mich an – ob sich ein Nutzungsdauer-Gutachten für Ihr Objekt lohnt, rechne ich Ihnen vorher durch. Neue Mandate nehme ich wieder ab dem 1. Oktober 2026 an.

Die Steuer-News aus dem August drehten sich um den falschen Steuerschlüssel in der Buchhaltung, die Photovoltaikanlage auf dem eigenen Dach und den Luxussportwagen als Firmenwagen.