Renovierungen nach Immobilienerwerb: Steuerfalle & Strategien
Ein interaktives Tool zur Analyse und strategischen Planung Ihrer Renovierungskosten.
Interaktiver 15-%-Grenze Rechner
Geben Sie Ihre Objektdaten ein, um Ihre persönliche 15-%-Grenze zu berechnen und die Auswirkungen Ihrer geplanten Renovierungen zu visualisieren.
Analyse Ihrer Renovierungskosten
Anschaffungskosten des Gebäudes:
€450,000.00
Ihre 15-%-Grenze (netto):
€67,500.00
Finanzielle Auswirkung: Sofortabzug vs. Abschreibung
Dieser Vergleich zeigt den Unterschied in Ihrer Steuerersparnis im ersten Jahr. Die Abschreibung (AfA) verteilt die Kosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes, während der Sofortabzug als Werbungskosten die Steuerlast sofort mindert.
Welche Kosten zählen?
Die korrekte Zuordnung Ihrer Ausgaben ist entscheidend für die Berechnung der 15-%-Grenze. Hier ist eine Übersicht basierend auf der aktuellen Rechtsprechung.
✅ In die 15-%-Grenze einzubeziehen:
- Modernisierung (Bad, Elektrik, Heizung)
- Instandsetzung (Fenster, Dach, Böden)
- Schönheitsreparaturen (Maler, Tapezierer)
- Beseitigung verdeckter Mängel
- Herstellung der Betriebsbereitschaft
❌ Nicht in die 15-%-Grenze einzubeziehen:
- Erweiterungen (Anbau, Aufstockung)
- Jährlich übliche Erhaltungsarbeiten
- Schäden durch Mieter (nach Erwerb)
- Abfindungen an Mieter
- Kosten vor wirtschaftlichem Übergang
Strategische Planung
Vermeiden Sie die Steuerfalle durch vorausschauende Planung Ihrer Renovierungsmaßnahmen.
Vor dem Erwerb: Führen Sie Maßnahmen vor dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums durch. Diese zählen nicht zur 15-%-Grenze. Nach der Frist: Verschieben Sie größere, nicht dringende Projekte auf die Zeit nach Ablauf der Drei-Jahres-Frist.
Erstellen Sie ein detailliertes Budget (netto!) aller Maßnahmen. Planen Sie einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein, um ein versehentliches Überschreiten der Grenze zu vermeiden.
Bei gemischt genutzten Objekten gilt die 15-%-Grenze pro Nutzungseinheit. Verlangen Sie detaillierte Rechnungen, die Wartungs- von Modernisierungsarbeiten klar trennen, um alle Abzugsmöglichkeiten zu nutzen.