Immobilienvermietung & Umsatzsteuer
Ein interaktiver Leitfaden für Vermieter
Schritt 1: Welchem Zweck dient Ihre Vermietung?
Die Art der Nutzung ist entscheidend für die Umsatzsteuer. Bitte wählen Sie die zutreffende Option.
Vermietung zu Wohnzwecken
Grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
- Keine Umsatzsteuer: Sie dürfen in Ihren Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen.
- Kein Vorsteuerabzug: Im Gegenzug können Sie die Umsatzsteuer aus Kosten, die mit der Immobilie zusammenhängen (z.B. Handwerker, Reinigung, Material), nicht als Vorsteuer vom Finanzamt zurückfordern.
Vermietung an Unternehmer (Gewerbe/Freiberufler)
Sie haben ein Wahlrecht zur Umsatzsteuer (Option).
Wenn Sie zur Umsatzsteuer optieren:
- 19 % Umsatzsteuer: Sie müssen auf die Miete 19 % Umsatzsteuer aufschlagen und an das Finanzamt abführen.
- Voller Vorsteuerabzug: Sie können die Umsatzsteuer aus allen anfallenden Kosten (z.B. Bau, Sanierung, Verwaltung) als Vorsteuer geltend machen.
Wichtige Voraussetzung:
Ihr Mieter muss die Immobilie für Umsätze nutzen, die ihn selbst zum Vorsteuerabzug berechtigen. Dies ist z.B. bei Ärzten, Versicherungsvertretern oder Banken oft nicht der Fall. Klären Sie dies unbedingt vorab!
Kurzfristige Vermietung (z.B. Ferienwohnung)
Grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
- Definition “Kurzfristig”: Eine Vermietung gilt als kurzfristig, wenn sie eine Dauer von weniger als sechs Monaten nicht übersteigt.
- 7 % Umsatzsteuer: Der ermäßigte Steuersatz von 7 % gilt für die reine Beherbergungsleistung (Übernachtung).
- 19 % Umsatzsteuer: Für alle Zusatzleistungen wie Frühstück, Wellnessangebote, Fahrradverleih etc. müssen 19 % Umsatzsteuer berechnet werden.
- Vorsteuerabzug: Sie können die Vorsteuer aus Ihren Kosten entsprechend geltend machen.
Ausnahme Kleinunternehmerregelung:
Wenn Ihre gesamten umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen im Vorjahr unter 25.000 € lagen und im laufenden Jahr 100.000 € voraussichtlich nicht übersteigen, können Sie die Kleinunternehmerregelung anwenden und auf den Ausweis von Umsatzsteuer verzichten. Dann entfällt aber auch der Vorsteuerabzug.
Weitere wichtige Hinweise
Gemischte Nutzung durch den Mieter
Achtung: Vermieten Sie an einen Unternehmer, der in der Immobilie sowohl umsatzsteuerpflichtige als auch umsatzsteuerfreie Tätigkeiten ausübt (z.B. ein Arzt mit Labordienstleistungen), steht Ihnen der Vorsteuerabzug nur anteilig zu. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Flächenverhältnis.
Absicherung im Mietvertrag (Musterklausel)
Wenn Sie zur Umsatzsteuer optieren, ist es entscheidend, sich vertraglich abzusichern. Falls Ihr Mieter seine Tätigkeit ändert und Sie dadurch den Vorsteuerabzug verlieren, können Sie Schadenersatz fordern.
Musterklausel:
“Dem Mieter ist bekannt, dass der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat. Der Mieter versichert, in der Mietfläche ausschließlich unternehmensbezogene, umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten auszuführen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Er verpflichtet sich, keine Tätigkeiten auszuführen oder Leistungen zu erbringen, die den Ausschluss des Vorsteuerabzugs beim Vermieter zur Folge haben. Bei einem Verstoß gegen diese Zusicherung hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schäden zu ersetzen, die aus dem Verlust des Vorsteuerabzugs entstehen.”