Ferienwohnung vermieten: So sparen Sie Steuern mit der 75-Prozent-Regel

Das neue BFH-Urteil vom 12. August 2025 bringt entscheidende Verbesserungen für Vermieter – erfahren Sie, wie Sie Ihre Verluste optimal steuerlich geltend machen

📅 Aktualisiert: Oktober 2025

🏡 Die Herausforderung: Verluste steuerlich anerkennen lassen

Sie vermieten eine Ferienwohnung und machen Verluste? Dann kennen Sie sicher die kritischen Fragen des Finanzamts zur Überschusserzielungsabsicht. Ohne diese werden Ihre Verluste als “Liebhaberei” eingestuft und bleiben steuerlich unberücksichtigt.

Die gute Nachricht: Das Bundesfinanzhofsurteil IX R 23/24 vom 12. August 2025 stärkt Ihre Position als Vermieter erheblich! Die neue Mehrjahresbetrachtung macht es deutlich einfacher, Verluste geltend zu machen.

🧮 Prüfen Sie Ihre 75-Prozent-Quote

Schnell-Check: Erreichen Sie die Mindestauslastung?

Ortsübliche Vermietungstage pro Jahr: Ihre tatsächlichen Vermietungstage:

📋 Die 75-Prozent-Regel im Detail

Die Grundregel: Wenn Sie mindestens 75% der ortsüblichen Vermietungszeit erreichen, unterstellt das Finanzamt automatisch eine Überschusserzielungsabsicht. Ihre Verluste werden anerkannt – ohne weitere Nachweise!

Was ist neu seit August 2025?

Mehrjahresbetrachtung NEU

Statt jedes Jahr einzeln zu bewerten, wird jetzt ein Zeitraum von 3-5 Jahren betrachtet

Flexibilität bei schwachen Jahren

Einzelne schlechte Jahre (z.B. durch Renovierung) gefährden nicht mehr den Verlustabzug

Strategische Zeitraumwahl

Sie können den günstigsten Betrachtungszeitraum selbst wählen und nachweisen

❓ Häufige Fragen zur Ferienwohnungsvermietung

Wie ermittle ich die ortsübliche Vermietungszeit? ▼

Die ortsübliche Vermietungszeit können Sie bei folgenden Stellen erfragen:

Tourismusverbände und Fremdenverkehrsämter – meist die beste Quelle
Statistische Landesämter – bieten oft detaillierte Auswertungen
Lokale Finanzämter – können ebenfalls Auskunft geben
Vergleichsobjekte – aber nur andere Ferienwohnungen, keine Hotels!

Tipp: Dokumentieren Sie die Auskunft schriftlich für Ihre Unterlagen.

Was gilt bei Selbstnutzung der Ferienwohnung? ▼

Bei Selbstnutzung wird es komplizierter:

Schon die Möglichkeit zur Selbstnutzung löst Prüfpflichten aus
Sie benötigen eine 30-Jahres-Überschussprognose
Kosten müssen anteilig aufgeteilt werden

Empfehlung: Schließen Sie die Selbstnutzung vertraglich aus oder begrenzen Sie diese zeitlich klar (z.B. max. 4 Wochen/Jahr).

Welche Unterlagen muss ich seit 2023 einreichen? ▼

Seit 2023 ist zusätzlich zur Anlage V die neue Anlage V-FeWo verpflichtend:

Anzahl der Selbstnutzungstage
Anzahl der Vermietungstage
Anzahl der Leerstandstage
Ortsübliche Vermietungstage
Angaben zur Vermittlung und vertraglichen Regelungen

Wichtig: Für jede Ferienwohnung ist eine separate Anlage einzureichen!

Was passiert, wenn ich die 75% nicht erreiche? ▼

Keine Panik! Sie haben noch folgende Möglichkeiten:

Vermietungshindernisse nachweisen: Renovierung, Schäden, behördliche Auflagen
30-Jahres-Überschussprognose erstellen: Zeigen Sie, dass langfristig Gewinne zu erwarten sind
Mehrjahresbetrachtung nutzen: Wählen Sie einen günstigen 3-5 Jahreszeitraum

Wichtig: Ohne Nachweis droht die Einstufung als “Liebhaberei” – dann sind alle Verluste steuerlich verloren!

✅ Ihre Checkliste für die optimale Vermietung

Ortsübliche Vermietungszeit ermittelt Kontaktieren Sie Tourismusverband oder Fremdenverkehrsamt

Lückenlose Dokumentation angelegt Alle Vermietungs-, Leerstands- und Selbstnutzungstage erfassen

Vermietungsbemühungen nachweisbar Inserate, Buchungsplattformen, Vermittlerverträge sammeln

Selbstnutzung geklärt Vertraglich ausgeschlossen oder zeitlich begrenzt

Anlage V-FeWo vorbereitet Alle erforderlichen Daten für die Steuererklärung gesammelt

Mehrjahreszeitraum strategisch gewählt 3-5 Jahre mit bester Auslastung identifiziert

💡 Praktische Tipps für maximale Steuervorteile

1. Dokumentation ist Gold wert

Führen Sie ein digitales Vermietungstagebuch mit allen relevanten Daten. Apps wie Smoobu oder Lodgify können dabei helfen und erstellen automatisch die nötigen Auswertungen.

2. Nutzen Sie die Mehrjahresbetrachtung clever

Hatten Sie 2023 eine schlechte Auslastung wegen Renovierung? Kein Problem! Wählen Sie einen Zeitraum von 2024-2026, wenn die Auslastung dort besser war.

3. Vermietungshindernisse immer dokumentieren

Bewahren Sie alle Handwerkerrechnungen, Schadensmeldungen und behördlichen Schreiben auf. Diese können den Unterschied zwischen Anerkennung und Ablehnung ausmachen.

Profi-Tipp: Lassen Sie sich von Ihrem Vermittler (z.B. Airbnb, Booking.com) eine jährliche Auslastungsstatistik erstellen. Diese ist beim Finanzamt sehr überzeugend!