Immobilien: Was Sie bei Anschaffung & Veräußerung steuerlich beachten sollten
Ein Leitfaden für den steuerlich optimalen Kauf und Verkauf.
Privat- oder Betriebsvermögen?
Die Zuordnung Ihrer Immobilie ist entscheidend für die Besteuerung eines späteren Verkaufs. Hier sind die wichtigsten Regeln im Überblick:
Immobilien im Privatvermögen
- Vermietete Immobilien: Nach einer Haltefrist von 10 Jahren ist der Verkauf komplett einkommensteuerfrei.
- Selbstgenutzte Immobilien: Der Verkauf ist schon nach 3 Jahren steuerfrei (Nutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren).
- Ein eventueller Veräußerungsverlust kann in beiden Fällen steuerlich nicht geltend gemacht werden.
Immobilien im Betriebsvermögen
- Der Veräußerungsgewinn ist immer steuerpflichtig, unabhängig von der Haltedauer.
- Der Gewinn wird durch Abzug der (um Abschreibungen geminderten) Anschaffungskosten vom Veräußerungspreis ermittelt.
- Achtung, gewerblicher Handel: Verkaufen Sie innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte, kann dies als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden!
Interaktiver Rechner: Veräußerungsgewinn
Ermitteln Sie hier schnell und einfach einen möglichen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Dies ist eine vereinfachte Berechnung und ersetzt keine individuelle Beratung.
Ihr Ergebnis wird hier angezeigt.
Interaktiver Rechner: Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Kauf an. Ihre Höhe hängt vom Bundesland ab. Zum Kaufpreis zählen alle Leistungen, die Sie für den Erwerb aufwenden (inkl. übernommene Maklerkosten etc.).
Nicht dazu zählt der Wert von beweglichen Gegenständen wie z.B. einer Einbauküche.
Ihre Grunderwerbsteuer wird hier angezeigt.
Kosten nach dem Kauf: Was ist was?
Nicht alle Ausgaben nach dem Immobilienkauf sind steuerlich gleich. Die richtige Einordnung ist entscheidend.
Erhaltungs- & Modernisierungsaufwand
Dies sind laufende Kosten für Reparaturen, Pflege oder Wartung (z.B. ein neuer Anstrich, Austausch kaputter Fliesen). Sie sind in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar.
Nachträgliche Herstellungskosten
Das sind Kosten, die den Wert der Immobilie wesentlich erhöhen oder ihre Substanz vermehren (z.B. Anbau, Aufstockung, grundlegende Sanierung zur Standardhebung). Diese Kosten werden über viele Jahre abgeschrieben.
Wichtige 15%-Grenze
Vorsicht: Übersteigen Netto-Modernisierungskosten, die Sie innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf tätigen, 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie komplett zu nachträglichen Herstellungskosten und müssen abgeschrieben werden.