Immobilien vermieten: Welche Kosten können Sie steuerlich absetzen?
Ein Leitfaden für private und unternehmerische Vermieter.
Die Investition in “Betongold” verspricht eine stabile, langfristige Rendite. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, erzielen Sie Einkünfte, die versteuert werden müssen. Glücklicherweise können Sie viele Ihrer Aufwendungen als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend machen und so Ihre Steuerlast senken.
Dieser Beitrag gibt Ihnen einen schnellen Überblick, worauf Sie achten müssen und welche Kosten Sie wie absetzen können.
Gehört die Immobilie zum Privat- oder Betriebsvermögen?
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Sie sind mit den Einnahmen nur einkommensteuerpflichtig.
- Die Gewinnermittlung ist relativ einfach durch eine Einnahmenüberschussrechnung (EÜR) möglich.
- Dies ist der häufigste Fall für private Vermieter.
Einkünfte aus Gewerbebetrieb
- Sie sind einkommen- und gewerbesteuerpflichtig.
- Die Gewerbesteuer kann teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet werden.
- Die Gewinnermittlung ist komplexer, eine Bilanzierungspflicht ist möglich.
Interaktiver Abschreibungsrechner (AfA)
Berechnen Sie hier eine Schätzung Ihrer jährlichen Abschreibung. Beachten Sie, dass nur der Gebäudewert, nicht der Wert des Grundstücks, abgeschrieben werden kann.
Geschätzte jährliche Abschreibung:
Was können Sie als Werbungskosten absetzen?
Abschreibungen (AfA)
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten über die Nutzungsdauer des Gebäudes. Der Grund und Boden ist nicht abnutzbar und wird daher nicht abgeschrieben.
Laufende Kosten & Gebühren
- Instandhaltung & Reinigung: Kosten für Reparaturen, Wartung, Gartenpflege etc.
- Grundsteuer: Die von der Gemeinde erhobene Steuer.
- Finanzierungskosten: Schuldzinsen für den Immobilienkredit.
- Verwaltungskosten: Fahrtkosten zur Immobilie, Telefonkosten, Bürobedarf.
- Mietersuche: Kosten für Zeitungs- oder Internetanzeigen.
Wichtige Sonderfälle
Vermietung an Verwandte
Achtung bei verbilligter Vermietung! Die Verträge müssen einem Fremdvergleich standhalten. Liegt die Miete unter 66% (bzw. 50% unter bestimmten Voraussetzungen) der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann das Finanzamt Ihren Werbungskostenabzug kürzen.
Vermietung einer Ferienwohnung
Das Finanzamt prüft hier genau die Gewinnerzielungsabsicht. Verluste werden nur anerkannt, wenn Sie nachweisen können, dass Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen wollen. Eine ausschließliche Vermietung an Feriengäste ohne Selbstnutzung erleichtert den Nachweis.