Steuern bei Vermietung einfach erklärt
Ein interaktiver Leitfaden, um Ihre steuerlichen Pflichten und Chancen als privater Vermieter in Deutschland zu verstehen.
Das Fundament: Gewinnermittlung
Ihre Steuerlast basiert nicht auf der vollen Miete, sondern auf dem Überschuss, der nach Abzug aller Kosten verbleibt. Dieses Grundprinzip ist der Schlüssel zum Verständnis Ihrer Vermietungseinkünfte. Jede Ausgabe, die mit Ihrer Immobilie zusammenhängt, kann Ihre Steuer senken.
Ihre Einnahmen
- ✔ Kaltmiete: Die vereinbarte Grundmiete.
- ✔ Nebenkostenvorauszahlungen: Alle Zahlungen des Mieters für Betriebskosten.
- ✔ Nachzahlungen: Ergebnis aus der jährlichen Nebenkostenabrechnung.
- ✔ Einbehaltene Kaution: Nur der Teil, der für Schäden oder Mietausfall verwendet wird.
Ihre Werbungskosten
- ✔ Abschreibung (AfA): Ihr größter “Papier-Abzug”. Mehr dazu im nächsten Abschnitt.
- ✔ Schuldzinsen: Zinsen für den Immobilienkredit (nicht die Tilgung!).
- ✔ Reparaturen & Instandhaltung: Alle Kosten, um die Immobilie in Schuss zu halten.
- ✔ Bezahlte Betriebskosten: Grundsteuer, Wasser, Versicherungen, etc.
- ✔ Sonstige Kosten: Hausverwaltung, Kontoführung, Fahrtkosten, Steuerberater.
Einnahmen – Werbungskosten = Zu versteuernder Gewinn
Ihr größter Hebel: Die Abschreibung (AfA)
Die Abschreibung (AfA) ist ein fiktiver Kostenpunkt, der Ihre Steuerlast massiv senkt, ohne dass Geld fließt. Sie verteilen die Anschaffungskosten des Gebäudes über Jahrzehnte. Für Neubauten gibt es einen “Turbo”: die degressive AfA. Vergleichen Sie hier die Methoden für Ihr Objekt.
Die häufigsten Fallen: Renovierungskosten
Nicht jede Renovierung ist sofort steuerlich absetzbar. Besonders in den ersten drei Jahren nach dem Kauf lauert die “15-%-Falle”, die geplante Steuerersparnisse zunichte machen kann. Prüfen Sie mit dem Rechner Ihr persönliches Risiko und verstehen Sie den Unterschied zur “Standardhebung”.
Rechner: Die 15-%-Falle
Prüfen Sie, ob Ihre Renovierungskosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf zu “anschaffungsnahen Herstellungskosten” werden und somit nicht sofort absetzbar sind.
Info: Die Standardhebung
Unabhängig von Fristen und Kosten, wenn Sie mindestens 3 von 4 Kernbereichen einer Immobilie auf einen modernen Stand bringen, gelten die Kosten als Herstellungskosten und müssen abgeschrieben werden.
Heizung
Sanitär
Elektro
Fenster
Tipp: Um dies zu vermeiden, können Sie umfassende Sanierungen über mehrere Jahre strecken (“Standard-Hopping”).
Sonderfälle & Aktuelles
Vom Mietvertrag mit der eigenen Tochter bis zur neuen Photovoltaik-Anlage auf dem Dach – bestimmte Situationen erfordern besonderes Augenmerk. Hier finden Sie die wichtigsten Regeln für spezielle Szenarien und aktuelle Gesetzesänderungen.
Vermietung an Angehörige
Vermieten Sie verbilligt, prüft das Finanzamt genau. Entscheidend ist das Verhältnis Ihrer Miete zur ortsüblichen Warmmiete. Nutzen Sie den Schieberegler, um die Konsequenzen zu sehen.
CO₂-Kostenaufteilung
Seit 2023 werden die CO₂-Kosten für Heizöl und Gas zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt. Je schlechter die Energieeffizienz Ihres Gebäudes, desto höher Ihr Anteil. Die Berechnung erfolgt über ein 10-Stufenmodell.
Steuerfreie PV-Anlagen
Einnahmen aus kleineren Photovoltaik-Anlagen (bis 30 kWp pro Einheit ab 2025) sind komplett einkommensteuerfrei. Zudem entfällt die Umsatzsteuer beim Kauf (0%-Satz), was die Investition deutlich attraktiver macht.
Risiko: Gewerblicher Handel
Achtung! Verkaufen Sie mehr als 3 Immobilien innerhalb von 5 Jahren, kann das Finanzamt Sie als gewerblichen Händler einstufen. Folge: Gewerbesteuer und Verlust der Steuerfreiheit nach 10 Jahren Haltedauer.
Ihre persönliche Werbungskosten-Checkliste
Vergessen Sie keine abzugsfähigen Ausgaben! Nutzen Sie diese Checkliste, um alle potenziellen Werbungskosten zu erfassen. Jedes Häkchen kann bares Geld wert sein. Sammeln Sie das ganze Jahr über Belege, um am Ende nichts zu übersehen.